@房财经 胡海波
房地产进入持续下行周期，已经三年有余。
整个行业的深度调整期分化态势，也越来越明显。优胜劣汰法则下，多数房企业绩陷入持续亏损，早已不足为奇。
不过，总有一些在下行阶段持续调整战略的房企，能够在逆市中稳住基本盘，持续突围，取得良好的业绩。
这其中，大悦城（SZ000031）就是典型代表之一。
上半年，大悦城营业收入152.31亿元；净利润7.48亿元，同比增加7.1亿元；归母净利润1.09亿元，同比增加4.72亿元。
持续筑牢护城河
上半年，几乎所有的开发商，都是持续精简各自的组织流程。大悦城也概莫能外。
展开剩余74%今年4月，它正式开启了组织架构调整。将原先的7个区域公司，缩编成4个，沈阳、西北等区域并入北京大区，浙江、南京区域则划归上海大区。
降本增效的同时，大悦城持续加强商业运营资产的打磨，成为上半年业绩反转的关键。
与其他央企开发商不同，大悦城最显著的特点，就是它有着优质的购物中心。这不仅成为它重要的现金奶牛，更是能持续穿越周期的最强保障。
报告期内，大悦城在全国已布局商业项目44个（重资产30个+轻资产14个）。其中在营项目37个，包括24个上悦城购物中心，2个大悦汇。
今年5月和7月，南昌大悦城和深圳大悦城相继开业。前者首日客流量为24万人次，销售额约1630万元；后者首日客流量为42万人次，销售额约2000万元。
上半年，购物中心实现了220亿元的销售额，同比增长12.2%；客流量 2 亿人次，同比增长19.6%；平均出租率 92%。
背后，大悦城开始积极拥抱“年轻态”。上半年用“年轻力×新消费”的内容深度探索年轻人生活方式，全国打造150 余场新潮体验内容，实现总销售额人民币 4.52 亿元，同比提升 8.2%，总客流约339 万人次，同比提升 11.4%。
可以说，商业运营资产已成为大悦城转型期，坚不可摧的护城河。
开发业务方面，大悦城则开始精品战略。上半年实现全口径签约86.4亿元，签约面积47.9万平米。
南京悦著·九章、西安悦著·央宸、西安奥体壹号、三亚大悦中心、厦门云玺壹号等诸多项目，成为区域标杆红盘。
在“好房子”风潮下，大悦城上半年通过“好房子实验室”测试前沿技术；到了下半年，则将结合试点项目封装成果、推动好房子产品落地，持续升级住宅产品，进一步提升行业竞争力。
报告期末，大悦城的累计土地储备1490.04万平米，剩余可开发建筑面积704.34万平米。
各项财务指标稳健
主营业务的精进，转化到财报中，就是各项指标的持续优化。
截至上半年末，大悦城总资产1693.89亿元，较年初减少5.14%；总负债1273.69亿元，较年初减少7.04%；资产负债率75.19%，较年初下降1.54个百分点。
净资产420.21亿元，较年初增加1.12%；归母净资产107.81亿元，较年初增加1.75%。
家底增厚的同时，大悦城的有息负债，也有了很大改观。
截至6月30日，一年内短期借款6.41亿元，较年初减少73.18%；衍生金融负债100.8万元。
另有一年以上长期借款375.51亿元，较年初减少6.95%；应付债券77.85亿元，较年初减少15.21%。
报告期内，大悦城的新增借款平均成本2.85%；上半年综合融资成本为3.64%，较上年末下降42个基点。
同期，现金流也在持续转好。其中最重要的经营现金流量净额26.87亿元，同比增加38.15%。
期末，大悦城在售现金及等价物237.65亿元，远能够覆盖当下的短期债务。
稳健的财务指标，让中诚信国际、中证鹏元等评级机构，给予了大悦城维持AAA主体信用评级。
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